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对标华润悦府?伪豪宅靠碰瓷也没卖出两成?

时间:2020-04-26 08:24

文章来源:搜狐焦点深圳深圳楼市不再是钱多人傻时代,市场不做伪,钞票不骗人。临近年末,深圳福田、龙华、前海多个豪宅项目扎堆入市。这背后不仅是深圳楼市火热,更深层次的是深圳这一城市的价值再次得到认可。特别是8月18日深圳被列为“社会主义先行示范区”后,全国的资金再次进入深圳,市场上不时传出消息称有外地壕客在深圳”一掷千金“,专挑贵的买。时隔不到3个月,11月11日,深圳又发布政策调整”豪宅税“,彻底暖热了深圳的豪宅市场。加上限价政策的影响,深圳新盘豪宅与二手价格倒挂显著。如去年入市的华润城润府三期,新盘前后两期都是8.5万/平,但是之前卖的二期二手价现在已接近13万/平米,之间差价高达50%,深圳豪宅一发售便遭抢购。有人说:限价之下的深圳豪宅,成了有钱人最大的福利,买到即挣到。深圳豪宅市场行情虽好,但也不是每个自称豪宅的项目都能得到市场的认可。近期业内有个项目放风称是“华润深圳湾悦府的升级版”,但据笔者了解,项目的销售情况非常一般。一、开盘当天去化65%?真相:开盘两个月,854套产品备案仅92套!10月12日,麒麟GG在华侨城洲际酒店开盘,推出854套100-177㎡的2-3房,均价8.85万元/㎡(含精装修费用6500元/㎡)。其开盘数据却有不同的说法,先是有媒体报道说开盘首日成交307套,去化率约35%,而后笔者也看到有自媒体写文称去化率达65%!真真假假分不清!为了验证真伪,时隔近两个月后,笔者进入深圳房地产信息系统查询,截至12月7日, 推出的6栋854套产品仅备案92套。后笔者向一位接近金众地产的知情人士了解,知情人证实麒麟GG开盘当天去化不足百套。对比自媒体上发布的65%去化率,这是明目张胆地狂吹乱报?都说处在风口上,猪都会飞起来,这个项目卖成这样,到底是咋回事?我们一起来看看。二、“华润深圳湾悦府”升级版?真相:配套有硬伤,豪宅不是吹出来的!深圳从一个小渔村发展成为一个国际大都市,只花了40年。40年间,随着城市的发展,深圳豪宅区不断涌现。至今,公认的深圳豪宅区有三个,分别是:香蜜湖、华侨城、深圳湾。通过观察并总结这些楼盘的特征,笔者认为,深圳豪宅需要满足以下五个条件:1、位居城市核心区域,有丰盛的城市资源、如学校。香蜜湖深业中城项目就配有名校。2、具备难以复制的自然资源,山湖林海等。香蜜湖有湖,华侨城有湖有山,深圳湾有海。3、距离CBD合适的距离,作为CBD的高净值人群居住配套。香蜜湖华侨城对应福田CBD和车公庙,深圳湾对应科技园、后海、也辐射福田。4、四通八达的交通。5、高品质楼盘。大家都知道,华润深圳湾悦府紧邻地标建筑华润总部大厦,是超级总部基地中稀有的住宅性质项目,南向为华润万家大厦和华润总部大厦,东向为万象汇购物中心以及深圳湾体育中心,占据城市核心区域,有极佳的教育、商业配套、深圳湾难以复制的一线海景、四通八达的交通和华润的高品质,真·豪宅无疑。我们再看看这个“华润深圳湾悦府升级版”到底怎么样?1、宣称景观豪宅?真相:建在景区里的小区!生活实在不方便!号称豪宅地铁盘的麒麟GG位于南山区西丽度假村区域,西丽湖路与沁园路交汇处,距离地铁7号线终点站西丽湖站约900米,步行需要13分钟。首先不提“豪宅”与“地铁”配不配,毕竟,即使富人们不坐地铁,有地铁也是锦上添花的事,但是距离地铁站900米的距离,还非要和地铁挂上边,这卖点找的也是让人忍不住吐槽!再看项目大肆宣传的景观!项目北侧为西丽湖,西面有高尔夫练习场,远看塘朗山公园,西丽湖的自然景观确实还可以,但东南方向紧邻野生动物园,这是要让业主们天天免费看动物?还是有味道的!并且,每逢节假日,住在动物园附近,出门回家都让你堵车堵到怀疑人生。商业配套方面,麒麟GG处于大学城片区,而它的地理位置基本上处于片区的边缘地点,目前距离项目最近的是天虹商场,距离达2.7公里!除了地铁口对面有支撑日常生活的店铺以外,其他地方寥寥无几。连个商超都没有,还敢自称豪宅!这勇气也是没有谁了!从环境到配套,都仿佛在一个景区里面建了一个小区,难道麒麟GG认为富豪们都靠一口仙气活着吗?2、宣称人文雅宅、与一百位麒麟才子为邻?真相:教育配套刚需标准都勉强!与豪宅配套更无关系!销售介绍称,项目周边的紫荆山庄,西丽山庄,接待的都是领导;深圳资本市场学院,也是证监会唯一培训指定机构,周边更是汇集了各种名校,还说会买这个楼盘的客户,都是“高端圈层”。为此,项目还特地包装了一个为高层次人才特定麒麟才子计划,购房一次性优惠10万元。然而,真相却是其教育配套实在一般!项目小学学区划分为大磡小学,初中属于丽湖实验学校初中部,公开信息显示,大磡小学2018年经过了一次全面改造,今年9月19日被纳入南二外集团。但大磡小学是大磡村的村里小学,周边多为农民房、旧工厂,生源质量不言而喻,要翻身有一定困难!至于丽湖实验学校,历年来中考成绩排名也很靠后。总的来说,西丽湖虽然美,但西丽湖城市性低,偏离市区核心、偏离南山中心,处于价值末端,与深圳湾的价值相差十万八千里,加之交通、教育和商业三件套都大有问题,碰瓷华润悦府无疑了!多番对比之后,这个项目唯一和华润悦府扯得上关系的竟是,麒麟GG项目的项目室内设计单位是诗意空间环境艺术设计有限公司,其主创人员曾参与过悦府的设计。主创人员!只是参与过设计!就变成了华润悦府的升级版?!对此,笔者只想说,你以为买豪宅的新贵们在意你6500元/㎡的装修值不值,错!他们只在意你有没有华润深圳湾悦府的好位置,哪怕付出更多的钱。三、买就享受深圳限价福利?真相:片区交易“低”活跃说到这,我们最后看下项目的价格,前文中已经提到,限价导致的新盘豪宅与二手价格倒挂显著是富豪们抢购深圳豪宅的关键性因素。从链家数据上看,目前麒麟GG周边二手房挂牌价格中,西丽山庄单价达到了14.6万/㎡,其他楼龄在20年左右的小区单价基本在7万元以下,部分深圳下探到5万元左右。以西湖林语和桑泰丹华为代表10年左右楼龄较高品质高层住宅,挂牌单价在9万元左右。对比来看,麒麟GG8.85万/㎡的价格并不占据优势,加上项目面积起步大,总价高,并不是真正意义上的限价盘,销售情况如此也是理所应当了。总的来说,交通、教育、商业啥啥都没有,麒麟GG的现状与其豪宅的定位严重不符!笔者在此真心地向各位开发商爸爸呼吁,虽然深圳的购买力强劲,但想要购房者掏钱买单,必须找准自身的定位,在产品质量和定价之间达成平衡,否则就只能陷入麒麟GG这类滞销的尴尬。 房贷利率"换锚" 深圳首套房百万贷款月供增约3元楼盘查询 |买房推荐 |易眼看房 |163探房记 |易眼看城 |地产一线房产深圳站

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来源:朱罗纪

作者:朱罗纪

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提醒大家注意一个事实。

2017年以来,在最严厉的限价政策推行过程中,以及即便是在2018年第四季度最惨淡的市场环境中,深圳最优质地段的优质物业,包括高端公寓在内,都卖的很好,与普通地段住宅相比分化异常明显,富人们热购高端资产是一个比较清晰的现象。

带大家回顾一下过去几年来的10w+豪宅价格及销售情况。

2017年5月,香蜜湖万科瑧府开盘,220套住宅,户型231-241平,均价约99660元/平(另计精装7000元/平),当天去化近8成。

2017年8月,深圳湾华润悦府二期开盘,350套住宅,均价12万/平,户型106-225平。当时轰动得不行,去化率75%。

2018年5月,蛇口招商双玺开盘,167套,666人摇号,均价12.1万/㎡,开盘当天大户型摇号售罄。着名的“5000万蹲”就是从这里来的。

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2018年6月,科技园华润城润府3期开盘,均价8.55万/平,5天认筹6776批客户,冻结资金超过135亿,开盘8个小时,741套房卖光。创下深圳历史上金额最大的一次“打新”。当年9月,华润城三期再推第二批555套为住宅,均价依旧8.5万/平,照样卖光。

2018年11月,万科臻山府最后一期开盘,397套住宅,户型178-306平,毛坯价9.71万/平(另加装修费6000元/平),接近售罄。

进入2019年:2018年有“5000万蹲”,2019年有“8000万秒”。

2019年2月,华润深圳湾瑞府,146套高端公寓,228-583平,均价15.8万/平,装修费另计2万元/平,总价区间2448万-1.12亿/套,整体销售近5成,230平户型售罄,8000万起步的400平户型秒光。

上月,蛇口半岛城邦四期,599套房,88-135平1-3房。均价11.6万/平,卖掉约76%,销售额61亿。

上月同期销售的,还有绿景红树湾壹号,172-242平宽玺楼王,8.7万/平的“意外价”,大户型一样走俏。

下面即将发售的,是如下几个项目,大家可以关注:

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市场不做伪,钞票不骗人。三点总结:

1、新盘豪宅因为限价,两年多未升,导致与二手价格倒挂显着。如华润城润府3期,新盘前后两期都是8.5万/平,但是之前卖的2期二手价现在已接近13万/平米,之间差价高达50%。这是豪宅遭抢的直接因素,也反衬出豪宅的真实价格在持续上升。要看到,这是在严厉限价与中美关系恶化的前提下出现的。

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(上面这张图除了价格,还能看出近期的市场复苏有多么强劲,单月带看量超过300次!)

2、深圳的富人们,这几年来都在竞相抢购核心地段优质资产。限价,进一步提升了优质资产的购买价值,刺激了他们提前抢购的欲望。可以说,这两年来,他们对于福田南山的豪宅,表现出来的是一种“不由分说”的购买。只要是地段优良、产品优质、资源稀缺,基本都是果断出手。

3、即便是在去年第四季度最惨的月份,我们也能看到,真正的开价较低的优质资产依然得到了抢购。说明这些富人们对优质资产的信心和欲望,从来没有消退过。而今回头看,反而是去年底那段时间,给了他们最好的入场时机。因为,从今年这几个月看,成交量复苏的异常明显。上面华润城那张图,以及你到各大中介APP上查询,都能看到今年以来有些楼盘的带看量能以数十甚至百计,以及成交量也在齐刷刷上升。下面这个半岛城邦,单月带看量超过270次,1-4月成交量有5套。

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但同期,刚需型,或者地段稍微偏远一点的住宅,成交去化率就有明显的下降,往往都在40%左右,这和豪宅遭抢形成了鲜明对比。

这些信息都在非常平静地说明一个事实:深圳的优质资产的稀缺度越来越高。每年有多少个楼盘不重要,关键是楼盘在不在最优质的地段,是不是最优质的产品,如果是,无论有多少,基本都会被抢购。

一个城市的最优质地段,从来都是寥若晨星,在深圳,也就是福田中心区、香蜜湖、华侨城、深圳湾、蛇口、前海这些地方。这里面,最为闪亮的,就是从福田红树林到前海这条海岸线上的豪宅。对买家而言,不管哪个,只要在深圳湾这条海岸线边上,都可以纳入选盘的范围。总之,一个想法:要趁这个机会尽早买到一套豪宅。

引发我思考的问题是:到底是什么力量促动他们敢于一掷数千万抢深圳的一套房子?

大家都能看到的一个重要因素,就是限价政策。的确,这是一个重要因素。限价直接限制了优质物业的真实价格,给富人们带来了抄底的预期,大大了刺激了他们提前去释放需求。这一点,我在去年的文章里已经谈到了。

但限价一定不是根本因素,富人群体花几千万去买一套房,背后的逻辑一定不是冲着价钱低那么简单。

基于这几年的总结,我认为,有两点大家需要注意,这两点,会解释过去,也会预判未来。

一个是大家对深圳看法变了,对应的是深圳的城市地位在改变。另一个是来深圳的人变了,对应的是来深圳的资金也在改变。

讲最近的一个小故事。

香蜜湖的一个中介小哥跟我讲,前段时间,在福田的绿景红树湾1号开盘的时候,他带着一个客户,92年的小青年,美国留学归国来到深圳,在福田中心区从事金融行业,在内地的父亲一把给了3000万,让在深圳先买一套房子住。在这个楼盘开盘现场,排队摇号摇了120号没摇到,就提前走了。

这个场景我们其实很熟悉,在上面我罗列出的那些豪宅开盘现场,媒体报道中都有这些外来客的身影,其中也不乏年轻人。也不止是豪宅,大量的公寓、一般住宅,都是如此。我在龙岗一个公寓现场,现场遇到了北京来客。还有另一个武汉90后,家里卖掉两套房换了深圳一套。而和以往温州炒房团的根本区别在于,他们中的大部分,买来都是住的,本身也在深圳工作。

基于大量的豪宅客户分析,以及深圳每年披露的人才引进数据,我们可以做出这样的判断:现在还敢来闯深圳的年轻人,不是一般人了,要么是家里很有钱的,要么是个人很有才的。自然不是主流,但已有相当一部分。这部分人群相对于那些“白手起家”的年轻人,无疑是购买力更强。

而这些人之所以来深圳,并且一来就买房,除了是因为他们有钱之外,还因为他们对深圳的看法改变了。

过去几年,可以说是深圳的高光时刻。先是GDP总量超过了广州,再是超过了香港,在全球的地位也是直逼硅谷,战略新兴产业占比超过41%,拥有副省级城市中最好的生态环境,一大批可堪全球竞争的优秀企业,更是催生出了庞大的“深吹族”。连张五常老人家都直言:“深圳将成为整个地球的经济中心”。

能不能成不知道,但有一点大家要注意,现在谈起深圳,和三四年前谈起,已经完全不一样了。那时候,别人还是会觉得,深圳还是个暴发户,是个new money。在排位的时候,还是北上广深。但是现在,用脚投票,越来越多的优秀企业、优秀人才愿意来这里。不仅是全国的,还是全球的(比如苹果、波音、ARM等等)。再说北上广深,说服力已经不再了,只是说习惯了而已。

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(明显看出,深圳2015年之后,经济增长动能变得更加强大)

这个城市地位的改变,可以描述为:从“暴发户”到“中国硅谷”。这是一种气质上的认知变化,深圳已经完成了。

就房地产而言,我很早也做出了类似的论断:深圳处于“人口红利”+“人口质量红利”的叠加期。可以参看这些旧文《

深圳正在干一件大事儿:再造一个深圳!

》《这三份人口数据,昭示大湾区未来的房地产走向》。“人口红利”指的是这座城市还拥有中国排位极靠前的出生率以及33岁的平均年龄,深圳将是中国最后一个人口红利消失的城市。

人口质量红利指的是,这座城市这几年来持续进行的产业结构升级,持续引入更好的企业、更高素质的人口,并主动淘汰更多高耗能产业,从而令产业结构和人口结构都在快速发生置换。以上两者深圳同时具备,这在中国是很少见的。

总结来说,我的判断是:深圳已经是全国乃至全球性的深圳,深圳房地产面对的客群也将扩散为全国乃至全球。这个导致了深圳房地产被重新定价,本也导致了本就稀缺的优质资产,进一步稀缺。

这些资产,无论是住宅,还是公寓,只要是比较顶级的产品,他们都会买,原因就是上面说的这些。再为大家总结一下:

一是深圳在全国乃至全球的城市地位快速抬升;

二是深圳产业结构与人口结构在发生至为深刻的置换;

三是深圳持续严格执行的限购限价政策。

基于此,我们其实可以说,深圳事实上已经出现了“高端资产荒”的现象。这并非是危言耸听,而是已经在持续发生的事实,从今年的情况看,还将继续发生。

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